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目前混迹于物流业界,致力于商贸流通领域应用经济的研究,对IT、互联网和搜索引擎亦有浅涉。写过几本书,《搜主义:Google持续成长的秘密》卖得最好,《姚明式营销》评价最好。均不值一提。平时喜欢拾掇花草、玩石品茶,岁年过三十但仍顽劣不堪。

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2016年广东物流地产发展现状与趋势   

2017-05-01 21:35:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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张远昌

物流地产的发展有利于政府利用社会资金完成区域规划,达到推动物流业集约发展的目的。2016年,在电子商务、汽车、零售等市场的推动下,广东物流地产行业的发展呈现出了一些新特点。

一.广东物流地产发展现状

(一)租金持续上涨,电商企业寻求自建仓储设施

目前,部分城市仓库的平均租金已超1元/天/平方米,仓库租金成为继运输、人力成本之外,压在物流企业身上的新包袱。报告显示,包括上海、北京等21个城市的仓库租金都有不同程度的增长,北京的仓库租金一年内增长了20%~30%,广州的情况也几乎一样。

目前,我国的电商企业掀起了一股融资热潮,通过迅速的扩张和兼并,整个电子商务市场在短短的3年内完成了行业格局的重新划分和洗牌。如今,已经进入到了“仓储热”的新阶段。如今,谁能建立起综合运转的仓储中心,谁能保证仓储物流的转运速度,谁就能赢得消费者的认可和市场份额,也就能赢得相对的话语权。

目前,梦芭莎、唯品会等广东电商代表企业已经建立了自身的产业园区,同时仍然有许多新兴的电子商务企业正在寻找仓储。最近几年,广州、深圳等珠三角城市的仓储租金每年上涨的幅度约为30%;此外,珠三角仓储的单体面积普遍过小,多为1-3万平方米。因此,大多数具备实力的电商企业出于自身战略需要,往往倾向于购地自建仓储设施。

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(二)专业仓储成为主要新增需求,高端物流设施仍然稀缺

目前,广东仓储物流的新增需求主要是来自电子商务、家电零售、汽车以及第三方物流企业,尤其是专业化的高端设施需求较大。

比如,汽车行业的仓库需要9米净高、27米的超长柱距以及1.8万平方米的大面积可划分单元,以适应客户对库内空间灵活规划性的要求,园区布局规划上设置宽敞车道和装卸区域、自动卸货平台,并配以现代化的物流装卸设备,以达到最优化的物流效率;而对于电子商务的仓储和配送很大一部分是B2C模式的,对仓储物流的要求更加个性化,货品出入库比B2B要复杂的多,货物品种繁多,多靠人工去拣选,因此单层层高不宜过高,但是随着电商企业订单数量的几何级增长,电商企业对物流仓储单体面积要求增大;此外,由于用地日益稀缺和低价上涨,目前仓储物流出现向空中发展的趋势,立体仓库的市场需求旺盛。人们逐渐意识到,高品质、大容量的物流基础设施可以帮助客户进行业务整合、优化库存水平,并能减少人员投入。因此,无论是汽车物流、电商物流还是第三方物流对现代仓库的要求都日益专业化。

中国仓储协会公布的“仓储业发展指数”显示,我国通用仓库总体处于供不应求的状态。在现有仓库中,只有20%是近年来建造的立体仓库,80%为不同时期建造的平房库和楼房库。据仲量联行的统计,目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米,仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。在珠三角,标准化仓库、立体化仓库等高端设施的需求仍然在增长。

(三)土地成本日趋高企,用地竞争十分激烈

目前,广东的物流用地竞争十分激烈。由于新增建设用地必须符合土地利用总体规划和年度供地计划安排,在与其它用地类型的竞争中,仓储用地基本不具优势。相对于住宅和商业用地,由于工业(仓储)用地所获取的价值远远低于住宅和商业用地,所以在规划新开发区时,相比工业(仓储)用地,地方政府一般更愿意分配土地作为住宅及商业规划区。即使在工业和高科技园区,能够带来收入和增加就业机会的项目也主要是园区的办公楼、工厂和研发设施。另一方面,开发存储设施能够直接带来的业务流程和就业机会增加极其有限。在很多情况下,物流设施均被视为配套服务。各级地方政府往往更注重项目的投资强度,对投资大、产值高、效益好、税收多的生产性行业将会优先考虑;而仓储项目由于在直接产出和税收贡献等方面对地方财政的贡献相对较小,并且占地规模大、投资回收周期长,规划部门并不愿意将土地规划为物流用地。

物流地产开发商即使能拿到地,仓储用地的取得和保有成本也在日益攀升,现在很土地多需要通过招标、拍卖、挂牌等方式取得,土地出让金标准提高了,工业用地的出让标准也在提高,这些不断在推高仓储用地的取得成本。

二.广东物流地产发展趋势

展望2017年,广东的物流地产行业将存在以下发展趋势。

(一)物流地产市场的进入壁垒仍将存在多重障碍

(1)资源障碍:供应的短缺,加上优质土地的稀缺,土地资源成了物流地产开发商发展的瓶颈,也是物流地产行业最大的进入障碍。

(2)资金障碍。物流地产具备投资规模大,回报周期相对较长(一般是10到20年),唯有具备雄厚资金实力的企业方有能力参与竞争。

(3)管理障碍:随着拿地成本的高企,租金收入已渐渐不能支撑起经营的重任,引进先进的管理模式,为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务成为未来竞争的关键。

(4)销售渠道障碍:物流地产的客户多数是物流、商贸企业,对物流设施和服务有不同的要求。一旦合作,租期会较长且易于建立长期合作关系,并产生依赖性。

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(二)竞争激烈将导致更多投资方进入物流地产行业

由于物流用地供应紧张,市场需求强烈,加上部分仓库无法满足物流发展的需要,造成仓库租金过快上涨,这将导致更多资金的进入,加剧行业竞争。

(1)国内房地产开发商:丰富的地产运作经验和政府人脉,借物流地产实现稳定收益。着眼点在于以工业用地价格拿地,开发综合物流园区,提高土地收益率。

(2)物流企业:丰富的物流运作经验,布局物流地产以增强企业的综合服务能力。着眼点在于满足自身业务发展的同时,打造第三方服务平台。

(3)电商企业:借行业大发展之势,跑马圈地,自建物流,一方面提高客户购物体验,另一方面避免未来在仓储上受制于人。着眼点在于提升物流服务水平,提高行业壁垒,兼具地产投资。

(4)传统零售商:仓储物流建设随实体门店拓展而发展,并为企业开展线上业务提供基础。着眼点在于加快与电商竞争的步伐,自建仓储支撑企业开展线上线下业务。

(5)国外工业地产商:规模化、网络化经营;拥有成熟的运营模式,客户资源丰富。着眼点在于提供一流物流服务平台,建立行业领导者地位。

(三)在政府规划引导下将朝规模化集中化发展

由于物流地产行业的参与角色众多,导致该行业多元化发展,而国外工业地产商凭借雄厚的资金、丰富的行业经验及网络化经营,占据了明显的优势。

政府是行业发展的主导者,未来行业将按照政府的规划,集中发展,形成一定数量、实力雄厚的综合示范园区,众多功能完善、特色突出的专业园区。按照相关规划,广东省将培育和建设30个省级物流园示范区;100个产业集聚度高、发展特色鲜明的现代服务业集聚区;建设一批具有专业性或综合性的区域商贸物流中心。这将进一步促进广东省物流地产行业的规模化、集中化发展。

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