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张远昌的博客

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目前混迹于物流业界,致力于商贸流通领域应用经济的研究,对IT、互联网和搜索引擎亦有浅涉。写过几本书,《搜主义:Google持续成长的秘密》卖得最好,《姚明式营销》评价最好。均不值一提。平时喜欢拾掇花草、玩石品茶,岁年过三十但仍顽劣不堪。

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物流规划的鄂尔多斯样本  

2011-05-29 20:03:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在土地财政框架下,用地指标对于用地需求而言无异于杯水车薪,而物流用地则显得更加紧缺。

  

 

张远昌

 

 

自广州到鄂尔多斯没有直达的航班。在呼和浩特转机之后,又乘坐了近4个小时的汽车。来接我们的司机老赵,一边开着他们老板的路虎,一边跟我们介绍这个城市的特别之处。

在这个新贵的城市里,有两样东西是当地司机们认为最贵的:电线杆和树。鄂尔多斯地处蒙古高原,风能、太阳能资源充足,高速路上的路灯全用风能、太阳能照明,造价高昂。鄂尔多斯也是个沙漠侵蚀的地方,干旱缺水。当地政府投入了巨额资金植树造林:杨树1200元一株,松树1500元一株,三年包成活。据说,东北地区的大部分苗木,都被运往了鄂尔多斯。老赵打趣说,如果遇到了险情,宁愿撞上车,也万万不敢撞上电线杆和树,不然是赔不起的。

谈笑间,已近市区,前面警察设卡拦车检查,每人必须出示证件并说明进入鄂尔多斯的意图。老赵说,鄂尔多斯最近几年的治安管理很好,警察在出入城市的交通要道设卡,严防犯罪分子涌向这座财富聚集的新贵城市,更加防范罪犯带走这里的财富。

这是一个陌生的地方。广州与鄂尔多斯,简直就是两个世界,你的身体也得承受这巨大的气象变化,以及餐饮和水土的各种差异。在我们入住的那家酒店,只在上午和晚上两个时间段供水,如果你细心,会发现有些细沙沉淀于杯子的底端。房间里散发着一种莫名的气味,这里的窗户基本上长年紧闭。在内蒙通辽时,当地一个朋友介绍说,通辽的天气是“一年刮次风,一刮刮半年”。鄂尔多斯的风似乎没有通辽那么经久累月,但如果你打开窗户,来自沙漠以及来自工地的细沙还是会钻窗入户。

整个城市简直就是一个巨大的工地,你的眼里只会出现两种镜像:刚刚建成以及还没人入住的房子,还有就是刨开的泛黄泥土和正在修建的建筑。在距东胜区约25公里的地方,鄂尔多斯市建设了一个新城区——康巴什新区。而仅仅在几年前,这里还是沉睡千年的荒原。

而今,康巴什新区仍然在沉睡,这里没有人气。鄂尔多斯东胜区目前的城市人口仅仅为50万左右,而康巴什新区的规划容量是100万人。虽然市政府已经迁移到了这里,但是这里仍然鲜有人踪。在这个被媒体描述为“鬼城”的地方,晚上只能遇见环卫工人,以及巡逻的警车。

不过,在东胜区闹市间,你会发现这个新贵城市惊人的消费能力。百万以上的豪车虽然没到遍地流淌的程度,出现的频率那也是要远远超过北京和上海的。据鄂尔多斯市统计,2010年该市限额以上批零贸易企业中,金银珠宝类企业实现的零售额同比增长151.5%,奢侈品以及高档消费品的消费潜力惊人。2010年,鄂尔多斯的在岗职工年平均工资为52892元,接近同期广州市的53400元,高于北京同期的50415元。这是一个令人吃惊的数据。

改变这些数据以及鄂尔多斯发展轨迹的,是被称为“羊煤土气”的四种资源。鄂尔多斯的羊毛和羊绒制品具有天然优势,这也是当地的传统草原资源,却并非改变鄂尔多斯城市发展的主要动力。真正改变鄂尔多斯的是当地的矿产资源。在鄂尔多斯的地下蕴藏着非常丰富的煤炭资源,全市已探明煤炭储量1496亿多吨,约占全国总储量的1/6。如果计算到地下1500米处,总储量约近1万亿吨。在全市87000多平方公里土地上,70%的地表下埋藏着煤。稀土也是当地的重要资源,已探明的稀土——高岭土储量占全国的二分之一。此外,鄂尔多斯的天然气储藏量也很巨大,已探明天然气储量约1880亿立方米,占全国三分之一。正是由于资源的关系,鄂尔多斯这几年的发展速度非常快,2010GDP达到2643.2亿元,同比增长19.2%。按此速度,2011年鄂尔多斯GDP将超过3000亿元。

2000年内蒙古确立了以呼和浩特、包头、鄂尔多斯为核心的特色经济圈建设的发展战略以来,三地找准自身优势迅速崛起。近年来,呼包鄂三市经过高速发展,已成为内蒙古最具活力的城市经济圈,被誉为内蒙古的金三角地区。目前,呼包鄂金三角的经济总量占内蒙全区经济总量的60%,经济发展水平已可与沿海发达地区比肩。让三市突破行政区划的界限,实现一体化发展,并上升为国家区域发展战略,在自治区已形成共识。近年来,鄂尔多斯的发展势头超过了呼和浩特和包头,工业增加值和财政收入均居内蒙古自治区首位。

从区域经济循环的视角来看,城区面积的急剧扩张,城市人口的急速膨胀,都将导致物流用地需求的直接增加。人口的扩大,意味着城市消费能力的大步提升,相关的商贸配送需求将大大增加;人口增加也带来就业的压力,以及相关产业的发展,需要相关的仓储物流配套。躺在矿藏的金山上,在一片沙地上筑起了一座座城堡之后,鄂尔多斯人正在大力发展非煤产业:其一是装备制造业,其二就是商贸流通业。

十二五开局之年,鄂尔多斯对商贸流通业的布局与投入气势恢宏。在达拉特旗靠近东胜区的一个地块,正在规划一个占地达106平方公里的物流产业聚集区。这是一个什么概念呢,康巴什新区的规划控制面积也仅仅为155平方公里,规划建设面积则仅为32平方公里。这意味着,在不久的将来,鄂尔多斯将在继康巴什新区之后,再造一个新城。

那么,鄂尔多斯究竟有没有那么大的物流用地需求呢?在一些物流投资商看来,过去的几年中,土地获取成本的高昂是制约物流业发展的严重问题。物流投资商根本抢不过房地产开发商。在房地产的巨额利益驱使下,许多开发商想尽各种办法获取各种土地。但是土地的获取越来越难。虽然新增建设用地指标连续两年增长,但对于鄂尔多斯这种超速发展的城市而言,用地指标对于用地需求而言无异于杯水车薪。

新增建设用地往往有两个途径,一是将农村的集体土地转变为城市建设用地;二是通过改变用地性质集约出土地。但是通过集约,也让一些物流空间逐渐流失。比如传统的平面仓库,以及一些货运站场。对于地方政府而言,这些高能耗、低产出、低税收、低效益的项目是不受欢迎的。有些地方则对物流用地的投资强度进行了设限,无形中加大了物流成本。

从这个层面来看,一方面传统仓库等物流基础设施在减少,另一方面建设高端物流设施的土地不易获取,物流用地的需求似乎是饥渴难耐。但是,超过100平方公里的物流用地,在世界规划史上恐怕也是绝无仅有的。

而且,在土地财政框架下,地方政府对房地产开发和商业设施修建更感兴趣,这些用地性质不仅能拉高土地出让金的价格,税收和就业、民生方面都能更快见到成效。规划好的物流用地,在取得中央的用地指标之后,会否全部用于物流空间的建设,这恐怕又是另外一个论题。

 

物流规划的鄂尔多斯样本 - 张远昌 - 张远昌的博客

 

呼包鄂是内蒙古的金三角,目前生产总值占全自治区的一半以上,人均生产总值超过1万美元,可以与沿海城市比肩。 

 

 

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