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张远昌的博客

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目前混迹于物流业界,致力于商贸流通领域应用经济的研究,对IT、互联网和搜索引擎亦有浅涉。写过几本书,《搜主义:Google持续成长的秘密》卖得最好,《姚明式营销》评价最好。均不值一提。平时喜欢拾掇花草、玩石品茶,岁年过三十但仍顽劣不堪。

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普洛斯垄断物流地产,伊于胡底?  

2008-04-06 17:32:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 张远昌

 对外彻底开放的中国物流业,就像拿着钥匙的丫环,当家却不能做主。除了快递行业UPS、FedEx、、DHL、TNT等四大外资巨头联袂纵行中国,几成垄断之势之外,最近几年,普洛斯在中国仓储物流市场一路摧城拔寨,几乎没有遇到像样的抵抗。

尽管已然形成了一家独大、渐趋垄断的优势,但普洛斯在中国市场一直谨慎低调。不过,其脚步却一刻也未愿意停留。

 请鬼拿药单

作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司,普洛斯(Prologis)专注于物流地产租赁服务。这家美国公司以各种方式拿地建成仓库,然后转租给客户,之后再派出一个资产管理队伍提供物业相关服务。普洛斯在投资物流设施时有三种模式:为客户定制生产、标准化生产(批量生产)、还有收购回租。

普洛斯要进入中国市场,最大的障碍不是竞争对手,而是土地资源。2003年,普洛斯试探性地进军中国市场。谁知时运不济,国内很多企业利用物流概念圈地,导致国家不断出台加强土地管理的政策。2004年4月,国土资源部发出了关于控制地产开发的通告。一纸禁令让普洛斯暂时收敛了锋芒。

面对紧缩的土地政策,普洛斯马上就想到了一个好办法:跟手握土地资源的本土企业合作。

2004年6月,也就是在国土资源部关于紧缩的土地政策出台两个月后,普洛斯与苏州物流中心有限公司签署合资经营协议。双方分别持合资公司50%股份,总投资3亿美金,公司注册资本1亿美金,苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。

这一协议让普洛斯能在苏州工业园区内购买总面积在146,300平方米以上的17处工业设施,其中包括某些在建项目。此外,协议还包括15.8 公顷土地的开发权和44.5公顷土地的定价权,以支持未来对260,000平方米物流配送面积的开发。借壳攻市,普洛斯成功登岸立足。

而且,苏州工业园区具有中国与新加坡两国的合作背景,普洛斯参与其中,将能够从政府得到许多支持性政策以保证园区的可持续发展。

这间跨国巨头在中国市场的第一次投资行为,就给人们留下了深刻印象。做生意,很多时候不仅需要实力,更需要谋略。

拥有全球的客户资源,一直是普洛斯得以纵横天下的资本。在签订协议4个月后,苏州物流园的招租工作全面告捷,双方收购的17幢物流设施的租用率已从原来的55%猛升至92.8%。来自阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅等国际客户的强劲需求使该物流园成为客户追捧的香饽饽。随后,普洛斯也理直气壮地在该物流园中另外开发总计面积达73548平方米的8幢物流配送设施。

这种市场效应让一些追求政绩的地方政府看在了眼里,在他们看来,由普洛斯开发的仓储中心就是一个GDP的生产机器。于是,普洛斯从此一路顺风,开始进入各地仓储用地开发招商引资项目,不出几年,普洛斯以火箭速度在长三角、环渤海、珠三角势不可挡。

苏州得手后,普洛斯(广州)保税物流园区和云埔物流园的项目相继敲定。随后不久,普洛斯便转战深圳。经过数个月的谈判后,2005年4月底,深圳盐田港也正式纳入普洛斯的势力范围。与此同时,普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落定。

在短时间内,普洛斯在环渤海的大连、北京、天津、青岛;在长三角的南京、苏州、上海、杭州等;在珠三角的广州、佛山、深圳分别开展了建设了大量的仓储设施。截至2007年1月31日,普洛斯在中国已经建成71.4万平方米物业,并且已完成97%的租赁业务。而现在,完工和在建物业面积已经超过200万平方米,这一数据还在以每年50万平方米的速度递增。

2007年3月5日,普洛斯宣布将在长沙、成都、重庆、南京、武汉5个内陆主要物流配送市场发展新业务。2008年8月17日,普洛斯宣布其毗邻上海虹桥机场的虹桥物流园(西区)项目已正式破土动工。普洛斯虹桥物流园(西区)项目占地20万平方米,将于2009年底完成。

在普洛斯不动声色的扩张中,一个物流帝国已经悄然建立。从2003年3月起,短短5年时间,普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心(园区),织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络。

而今,你很难在中国规模较大的城市中找出没有普洛斯痕迹的地方了。

本土狼虎自废武功

实际上,全面开放对中国仓储物流市场的冲击要比原先想象的要大得多,中国的本土仓储企业显然还没有做好准备。藩篱尚未建立,如何抵挡入袭铁蹄?

最近几年,中远集团在魏家福的带领下一直在向“综合物流服务供应商”转变,其对仓储业务亦有染涉。中远集团旗下拥有青岛中远物流仓储配送有限公司(在全国43个城市设有区域物流中心,管理仓库面积达200万平方米),广州中远物流仓储配送中心(包括白云区塘阁仓、芳村区华大仓、南岗仓等)等。

早在1993年时,普洛斯刚刚成立,中远集团就和中化集团合资的中远房地产开发有限公司。到2005年6月,公司拥有全资及控股企业16家,参股企业4家,总资产逾80亿元,并陆续开发了“远洋天地”、“远洋山水”、“远洋自然”、“远洋风景”等近十个远洋系列的房地产。这些远洋系列像中远浩浩荡荡的物流船队,不过却驶进了房地产,而非物流地产,更非仓储地产。

中远集团总裁魏家福在2004年表示,中远将逐步剥离如房地产、保险等非主业业务而专心投入物流主业。2005年底,中远将所持的上海中远三林置业45%的股权作价转让出手。要调转航向,强化主业的中远更不会染指仓储地产。

中外运号称中国第二大物流集团,其旗下拥有久凌储运、广西南宁储运、朱家桥仓库等遍及全国的仓储物流企业。不过最近几年,随着中外运高层人事的更迭以及战略定位的调整,无暇顾及物流地产。

两个实力较强的竞争对手自废武功,普洛斯欢喜之情溢于言表。除了中远与中外运,其他一些仓储物流企业就不值得一提了。正所谓:前有中远是狼,后有中外运是虎,中间不成规模的仓储企业是一群小老鼠。

狼虎遁形,老鼠散尽,中原统归在望,普洛斯能不喜出望外?

 中储运夜奔敌营

惟一有资格成为普洛斯对手的是中国物资储运总公司,中储是国内最大的仓储物流企业,手握713万平米工业用地。

对于这个拥有土地资源的竞争对手,普洛斯采取了结盟的政策。究竟经过了多长时间的密室谈判,我们不得而知,我们只知道普洛斯如愿以偿,揽敌入怀。这样,普洛斯不仅将潜在的威胁化解于无形,还获得了土地这一稀有资源。

2006年11月7日,中国物资储运总公司及旗下核心公司中储股份(600787.SH)共同作为甲方,与普洛斯中国发展有限公司正式签署战略合作协议。普洛斯指定总部的全资关联方作为投资主体与中储成立合资公司,比例为双方各占50%,中储初期出资主要以现有土地使用权和仓储设施注入,普洛斯以现金注入;合资公司董事长由中储委派担任,总经理由普洛斯推荐。

中储与普洛斯的合作包括三方面内容:成立合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作;共同开发新土地资源;与合资公司相关的业务信息及客户资源共享。

双方在初期采取试点模式,由合资公司开发管理中储作为出资投入合资公司的工业地产使用权及仓储设施,并逐步增加新的合作区域。中储持有的设施标准较高、运营状况良好的仓储可作为中储出资投入合作公司,普洛斯以现金投入,现有租户租约一同转入合资公司。对于中储地理位置较好但资产回报率不高的仓储,合资公司将进行改造式重建。中储可以新的土地使用权和仓储设施进行增资,普洛斯将投入相同资金或资产保持股权比例。

中储股份董事长韩铁林对双方的合作非常满意,表示双方的合作模式将是合资公司投资建设仓储中心,然后将合资仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金,再由中储向该基金租赁仓储中心,进行经营运作;或者不出售给基金,而是直接由中储进行经营,客户将由普洛斯提供。

从表面上看来,这个合作过程中,中储总公司或中储股份的资产能得到三重增值:一是土地增值;二是将仓储中心出售给基金的增值;三是经营运作仓储中心的收益。

中储还有一个如意算盘:通过此次合作将物流与金融结合创新,开展质押监管等业务。中储考虑通过控股一家境外的财务公司或信托公司的方式进行仓单质押业务,这样中储股份将可能享受利差;公司目前大力发展期货交割库的期货仓单质押。

让中储仓单成为可转换的凭证将可能是公司下一步考虑的方向,但这将取决于金融政策。由于中储股份注册在天津,而天津滨海新区在外汇管理方面的试点政策将使中储股份在物流金融方面面临更好的突破口。

同时,中储股份将试点物流电子交易平台,对此科技部将投入部分资金,公司将把平台打造成与质押监管结合的票据平台,引入基金信贷协助客户完成钢铁货品付款。业内人士认为,该电子交易平台如果引入基金信贷,将提升中储股份在钢材进货和销售的定价能力,可能使中储股份成为国内钢铁销售的大垄断商。

但相较于普洛斯,中储试水物流金融显然是为时尚早。此前,中储股份对物流金融几乎一无所知,而普洛斯已经行有余年而且经验丰富。

实际上,这桩物流界的中外姻缘,最大的受益者仍然是老谋深算的普洛斯。

中国储运拥有的是土地资源以及仓储设施,而普洛斯则拥有国际高端客户资源、雄厚的资金实力、仓储设施设计标准与先进的赢利与运作模式。普洛斯不容易获得的土地资源由于受到政府严格控制,是中国储运能拿得出手的惟一筹码;而普洛斯拥有的客户资源以及运作模式等,显然不会轻易让中国储运获得。

如果某一天,普洛斯获得土地资源以及仓储设施之后,悄悄地将客户资源以及主要业务转移腾空,那么中国储运引以为豪的这间合资公司将成为一个空壳,到头来将是既赔夫人又折兵。

在中国物流领域,这种情形并不鲜见。比如在中外运身上,我们就看过了太多这样的例子:外资巨头通过与中外运设立合资公司以取得进入中国市场的经营资格,在获得经营资格之后,又将客户资源与核心业务抽空,一直到获得独资资格。

这种情形会否在中国储运身上上演?时间将会作出很好的解答。

 群狼来袭

狼是种嗅觉灵敏的动物。尚在5年前,普洛斯就闻出了中国仓储市场的无限商机,这不得不令人佩服。

中国物流市场高度分散,尚未出现在某一领域出现登高一呼的本土领袖企业。再加上分管部门众多、监管并不透明,从而导致了较高的物流成本。物流运营商在追求高效的过程中,对更高标准仓储设施的要求不断上升,未来中国将涌现一批新兴的物流中心。

普洛斯就是在这样的市场背景下,来到中国市场的。

相对于中国储运这些几乎与共和国同龄的国有大牌企业,你也许不会想象得到普洛斯的年轻。普洛斯发迹于上个世纪90年代初期REITs (Real Estate Investment Trusts,REITs,房地产投资信托基金)基金盛行之时。

1991年,普洛斯的前身——Security Capital Industrial Trust成立,很快就借助于1992年至1993年间席卷美国的REITs热潮蓬勃发展,并于1994年在纽约证券交易所正式挂牌上市。随着业务组合的变化,1998年公司更名为ProLogis Trust并最终命名为ProLogis。

普洛斯在融资方面不仅仅是依赖REITs,目前它旗下还管理着9个基金。在纽约证券交易所上市的REITs除了工业地产外,还有其他类型如商业地产、零售地产、综合地产等领域。

而要使一个投资产生良性的现金回报,控制空置率则至关重要。为此,普洛斯董事会再三商议后,决定专注于投资物流仓储设施。

普洛斯的成长,除了自身的市场扩张、投资和开发之外,期间也经历过数次的同行业并购过程。例如,1991年并购了Meridian Industrial Trust,在2004年并购了Keystone之后,2005年又并购了Catellus

目前,普洛斯已经成为全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商,拥有2,766栋物业,设施面积达到4,730万平方米,总资产363亿美元;在全球118个市场同时维系着4700多家高端客户,其中不仅有UPS、FedEx等物流巨头,更有诺基亚、三星、阿迪达斯、联合利华等制造业大鳄。

来到中国市场之后,普洛斯的发展速度只能以“一日千里”来形容。目前,中国的资产只占普洛斯整体总资产值的3%左右,普洛斯董事长兼首席执行官司马景瀚(Jeffrey H.Schwartz)则期望,5年后这一比例提高至10%。普洛斯亦期望近3年在华投资25亿美元,将中国的每年新增投资占全球的比例由目前的10%提高至20%。

普洛斯在中国市场的极大成功和野心勃勃,也吸引了盖世理、AMB、新熙地等外资物流地产巨头的抢滩登陆。仅仅在2007年的1至2月,上海口岸第三方物流企业以保税仓储贸易形式进出口27.9亿美元,而外商投资企业进出口24.9亿美元,占口岸第三方物流企业保税仓储进出口总额近90%。

目前全球最大的10家物流公司均已入驻上海。来自上海海关的统计数据显示,外商投资企业的平均业务规模远高于内资物流企业。同时是2007年1至2月,在上海口岸开展保税仓储业务的75家外商投资第三方物流企业,其平均进口额高达3000万美元。同期,上海口岸从事保税仓储业务的57家国有和民营第三方物流企业,其平均进口额仅为可怜的392万美元。

从客观的角度而言,外资巨头参与中国的仓储物流业确实推动了该领域的迅速发展,但另一方面,外资巨头在保税仓储业务以及其他物流地产方面的垄断地位,显然限制了本土企业参与竞争。

地方政府的GDP政绩观,本土企业的短视与无能,以及土地政策的漏洞,这就是造成今日普洛斯们一路横行中国物流地产市场的所有秘密。

 

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